利率飙升!全球楼市“退潮”与加息有直接关系吗?

过去两年的全球房地产市场繁荣似乎即将结束。自新冠肺炎疫情爆发以来,在全球超宽松货币政策的刺激下,全球多个国家房价飙升至历史新高,房价泡沫风险不断累积。目前,在美联储大幅加息和全球经济衰退的双重影响下,全球房地产市场正在迅速降温。

利率飙升,许多国家的房地产市场转冷

根据牛津经济研究所的这份报告,发达经济体的抵押贷款利率持续飙升,可能会将一些住房市场推入急剧衰退。未来随着银行信贷标准的收紧和经济衰退影响的加深,房价下行压力将进一步加剧。

之前出现过“全民抢房潮”的韩国房价已经连续几个月下跌。韩国房地产委员会7月底公布的数据显示,上半年,该国公寓交易量较去年同期减少50,6%,为2006年以来的最低水平。

新西兰储备银行近日发布的报告显示,随着抵押贷款利率的提高,新西兰房价持续下跌。在全国范围内,房价与2021年11月的峰值相比下跌了11%,惠灵顿和奥克兰的跌幅更大。

不难看出,全球楼市的“退潮”与加息有直接关系。以美国为例。最近,美国30年期抵押贷款利率已超过7%,为2002年以来的最高水平,而不到一年前仅为3.2%。

四个国家房价下跌风险最大。

牛津经济研究所认为,加拿大新西兰荷兰和澳大利亚的住房市场风险最大。从2019年第四季度到2022年第二季度,这些经济体的价格普遍较高,房地产估值高,债务水平高,浮动利率债务未偿还。

分析,Kasif Ansari认为,首先,疫情期间加拿大澳大利亚新西兰等国的楼市涨幅最大,楼市高增长的地方也最容易因银根收紧而下跌。此外,与美国大部分购房者按揭贷款固定利率不同,加拿大和澳大利亚相当一部分按揭贷款利率浮动,这意味着房主要承受加息的压力,而加息是伴随着物价上涨的。

利率飙升!全球楼市“退潮”与加息有直接关系吗?

Kasif Ansari指出,如果家庭负债占家庭可支配收入的比例过高,几个因素叠加,当地楼市需求将大幅减少,从而导致楼市交易量和价格的双重下滑。

次贷危机会在2008年重现吗?

卡希夫安萨里表示,目前,业内普遍认为2008年的次贷危机不会重演。上一次次贷危机之后,银行在放款的时候贷款审核更加严格。数据显示,因为还不起房贷而被没收的房屋数量并没有明显增加。

此外,他指出,楼价下跌是基于过去两年楼价飙升。即使加拿大澳大利亚和新西兰的价格下降了20%,也仍然高于疫情发生前的水平。与疫情期间相比,人们的财富会有所缩水,但仍会增加。

牛津经济研究所也指出,一些主要市场的抵押贷款债务与居民收入之比低于全球金融危机前的水平。此外,浮动利率的抵押贷款债务比全球金融危机前更少,这意味着家庭面临的抵押贷款利率上升的直接影响较小。

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